Hypotheek voor beginners: van maximale financiering tot hypotheekrente

Een huis kopen en een hypotheek afsluiten, hoe werkt dat eigenlijk? En, is dit haalbaar voor een starter? Een hypotheek is simpel gezegd een geldlening bij de hypotheekverstrekker voor de aankoop van je huis. Er zijn verschillende soorten hypotheekverstrekkers, zoals banken en verzekeringsmaatschappijen. Voor dit artikel hou ik het woord ‘bank’ aan. Je hebt maximaal 30 jaar om deze lening af te lossen, genaamd de looptijd. Iedere maand betaal je aflossing en hypotheekrente aan de bank. Hoeveel kan je lenen en hoe zit het met de verschillende aflosvormen en de hypotheekrente? In dit artikel leg ik je enkele de basis begrippen uit.

Hoeveel financiering kun je krijgen?
Om de maximale lening te berekenen kijkt de bank naar twee factoren: de maximale financiering op basis van je inkomen en de maximale financiering op basis van de waarde van het huis, oftewel het onderpand. Het huis is de zekerheid voor de bank.

– Berekening op basis van je inkomen
Bij deze berekening bepaalt de bank welke hypotheeklasten jij maandelijks kunt dragen. Er wordt uitgegaan van je bruto inkomen en eventueel ander vast inkomen, zoals provisie inkomsten en het inkomen van je partner. Mocht je geen vast contract hebben of uitzendwerk doen, dan wordt er gekeken naar je inkomen over de afgelopen 3 jaar.

Er wordt een maandelijks bedrag berekend dat je maximaal aan hypotheeklasten kunt betalen. Eventuele (studie)schuld wordt hier op mindering in gebracht. Het hebben van een schuld heeft een grote invloed op de maximale lening die je kunt afsluiten. Mocht je meer willen weten over hoe het zit met studieschuld en hypotheek, inclusief een voorbeeldberekening, lees dan mijn eerdere artikel.

– Berekening op basis van de waarde van het onderpand
Hierbij wordt gekeken naar de waarde van het huis, oftewel het onderpand. Je mag maximaal 100% lenen ten opzichte van de waarde van het huis. Dus als de waarde van het huis €300.000 is mag je maximaal €300.000 lenen. Bij bepaalde duurzame investeringen aan het huis mag je tot 106% lenen, omdat je in theorie lagere maandlasten zou hebben. Als je het huis volledig (100%) financiert zal je de overige kosten voor het kopen van een huis, bijvoorbeeld de makelaar en eventuele overdrachtsbelasting zelf moeten betalen.

Hypotheekrente
Over jouw lening betaal je rente aan de bank. De hoogte van de hypotheekrente hangt ten eerste af van de hypotheekmarkt en regelgeving van de overheid. Momenteel (2021) staat de rente laag. Daarnaast hangt de rente af van de waarde van je huis ten opzichte van de hoogte van de lening. Als je 100% van de waarde van je huis leent is de rente hoger dan bij een lening van 60% van de waarde. Dit heeft te maken met de hoogte van het risico voor de bank. Daarnaast is de duur van het vastzetten van de rente bepalend, ook wel de rentevastperiode genoemd. Je kunt de rente voor een lange tijd vast zetten, dan betaal je wat meer rente. Je betaalt dan meer voor de zekerheid, omdat je niet weet of de rente in de toekomst gaat stijgen. Je kunt de rente ook voor een korte periode vastzetten; je betaalt dan lagere rente en loopt hoger risico door eventuele rentestijgingen.

Hypotheekrenteaftrek
Je betaalt rente over de lening. Deze rente mag je (als je voldoet aan bepaalde voorwaarden) op je belastbaar inkomen in mindering brengen. Je betaalt daardoor minder belasting. In het geval van je eerste woning/hypotheek, met een lineaire of annuïtaire aflosvorm, is dit vrijwel altijd het geval. De hypotheekrenteaftrek (en dus jouw belastingvoordeel) wordt jaarlijks verlaagd door nieuwe regelgeving van de overheid.

Aflosvormen
De aflosvorm van je hypotheek bepaalt de verhouding tussen de rente en de aflossing van de schuld.

– Een annuïtaire hypotheek
Bij deze aflosvorm betaal je elke maand hetzelfde bruto maandbedrag. In het begin van de looptijd bestaat dit bedrag vooral uit rente. Aan het eind van de looptijd bestaat dit bedrag vooral uit aflossing. Deze hypotheek is vaak geschikt voor starters, omdat zij meestal beginnen met een lager salaris dat in de loop van de jaren in salaris omhoog zullen gaan. Je betaalt in het begin meer rente en later meer aflossing, daardoor kan je optimaal gebruik maken van de huidige belasting voordelen. Daarom heb je bij de annuïtaire hypotheek in de eerste jaren de laagste netto maandlasten.

– Lineaire hypotheek
Bij een lineaire hypotheek begin je met een hoger totaal maandbedrag dan bij een annuïtaire hypotheek. Je lost elke maand een vast bedrag af. Je betaalt in begin van de looptijd een hoger bedrag aan rente en dit daalt over de jaren. Bij de lineaire hypotheek heb je ook hypotheekrente aftrek. In het begin heb je minder belastingvoordeel, omdat je minder rente betaalt dan bij de annuïtaire hypotheek. Over de gehele 30 jaar is deze hypotheekvorm het voordeligst.

Eigen geld
Heb je eigen geld nodig voor het kopen van een huis? Vrijwel altijd. Naast de woningprijs krijg je te maken met andere kosten voor het kopen van een huis, kosten koper genaamd. Zo betaal je bijvoorbeeld de notaris en eventuele overdrachtsbelasting. Omdat je 100% van de waarde van de woning kunt lenen komen deze kosten dus voor eigen rekening. Wel kun je van een deel van deze kosten aftrekken van de Belastingdienst, maar dat is achteraf. De gemiddelde totale kosten koper liggen rond de €15.000. Het goede nieuws is dat sinds 2021 starters zijn vrijgesteld van de overdrachtsbelasting. Dit scheelt je snel al een paar duizend euro!

Starter
Als je net begint op de arbeidsmarkt is het lastig om een huis te kopen. In de praktijk zie je dat er vaak nog bij een andere partij een lening afgesloten wordt, zoals de Starterslening. Deze lening wordt verstrekt in sommige gemeentes om starters te ondersteunen. Ook zie je in de praktijk dat er ergens anders geld wordt bij geleend of geschonken, bijvoorbeeld door de ouders. Alvast beginnen met sparen is dus geen slecht idee!

Conclusie
Ik hoop dat de basis van wat er bij een hypotheek afsluiten wat duidelijker is. Zoals je ziet komt er best wat bij kijken. Als starter is het niet makkelijk om een hypotheek te kunnen afsluiten omdat vaak het salaris laag ligt en er geen of weinig eigen geld is. Mocht je over een paar jaar een huis willen kopen is het verstandig om alvast voor de kosten koper en inboedel te gaan sparen.

Meer lezen?
Hypotheek en studieschuld: hoe zit dat?
Hoe begin je met beleggen?